【仁勤解读】|房屋买卖中的无权处分案例分析

作者:杨颖律师    访问量:131    发布时间:2020-6-6
本期导读







近年来房市一直很火,随着电视剧安家的热播,电视剧里的跳单、房价上涨房东消失的情节生活中也是屡见不鲜,尤其是二手房买卖,交易存在很多风险,笔者就最常见的房屋买卖合同中无权处分类型进行逐一分析,希望能够帮助到更多的客户避免交易风险。

相关案例:房屋所有权登记为冯某、张某,张某系冯某女儿,冯某未获得张某授权与买方邵某签订《房屋买卖合同》一份,另双方与房产经纪公司签订《居间服务合同》一份,约定邵某以120万价格出售涉案房屋,房产经纪公司提供居间服务。签订上述合同时,张某不在场,张某签名并非本人书写,冯某未提供张某书面委托书。合同签订后,邵某支付首付款36万元,涉案房屋未交付、未过户。邵某诉至法院,要求张、冯某二人继续履行上述合同并交付涉案房屋、办理过户变更登记。本案笔者代理原告,因被告张某不同意出售房产,在第一次庭审后将诉求变更为解除《房屋买卖合同》,返还购房款并赔偿损失。最后法院判决支持原告诉请,被告赔偿原告自签订合同之日起至确认解除合同之日止的房屋差价。

 

  争议焦点:涉案房屋买卖居间合同效力如何认定?


律师解读:根据《合同法》第四十八条第一款,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。根据《合同法》第五十一条,无处分权人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案中,张某在未取得冯某授权情况下,与邵某、房产经纪公司签订房屋买卖居间合同,张某构成无权代理,合同效力待定。由于事后冯某拒绝追认,因此该合同因此确定无效。


律师建议:房屋买受人、居间人应尽注意义务,严格核查业主身份及授权文件真实性,代理人代为交易的,应及时向业主确认,并留存相关书面委托手续。买受人对购房此种重大财产交易事项未尽注意义务,本身具有一定过错。居间人未尽审查义务,对合同无效应承担相应责任。出卖人擅自与他人签订房屋买卖合同,主观上存在严重过错,应对买受人损失承担主要责任。


后期我们将继续分析无权处分其他典型案例。


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